Liệu “bong bóng” có thể xảy ra khi thị trường bất động sản

Liệu “bong bóng” có thể xảy ra khi thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM tăng nhiệt với khoảng 40.000 căn hộ dự kiến sẽ được mở bán trong năm 2017 và 2018?

Theo các chuyên gia nghiên cứu thị trường của công ty JLL Việt Nam, BĐS mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường thì sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Tương tự như sự lặp đi lặp lại của các mùa, BĐS sẽ dịch chuyển theo một khuôn mẫu mà thị trường có thể quan sát và dự đoán. Song, chu kỳ BĐS thường không ổn định, mà nó chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực đối với các nhà đầu tư.

Ông Grag Ohan, Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, thị trường BĐS tại Việt Nam đã qua thời kỳ “bong bóng” từ năm 2011 và hiện tại người mua đang được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN.

Cũng theo vị chuyên gia này, sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu và Luật sở hữu BĐS cho người nước ngoài được nới lỏng đã tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường. Năm 2015, Việt Nam đã chính thức mở cửa cho người Việt định cư ở nước ngoài đầu tư BĐS, và làn sóng đầu tư đến từ các quỹ đầu tư nước ngoài, các công ty đa quốc gia đang hoạt động tại Việt Nam.

Liệu “bong bóng” có thể xảy ra khi thị trường BĐS Tp.HCM tăng nhiệt?

Ông Grag dẫn chứng theo một bài viết mới đây trên Harvard Blog, trước khi hình thành một chu kỳ mới, thị trường Bất động sản Phú Quốc thường trải qua qua 4 giai đoạn: Phục hồi – tăng trưởng – sốt nóng – đóng băng.

“Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn tăng trưởng và sốt nóng. Nếu quan tâm đến BĐS ở Mỹ vào giữa những năm 2000, các nhà đầu tư sẽ nhận ra rằng giai đoạn này giá cả tăng vọt đáng kể, các dự án xây dựng quy mô lớn và hầu hết mọi người muốn mua BĐS”, ông Grag nói thêm.

Trước bối cảnh thị trường BĐS có dấu hiệu lệch pha cung – cầu, trong đó nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền khan hiếm, các doanh nghiệp BĐS đã tự cứu mình thông qua hoạt động tái cơ cấu đầu tư, tái cấu trúc doanh nghiệp, giãn tiến độ triển khai dự án, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu và sức mua của thị trường. Đa số các doanh nghiệp BĐS đã lựa chọn phân khúc đầu tư tùy theo thế mạnh của mình, căn cứ vào nhu cầu, thị hiếu và khả năng tài chính của khách hàng.

Thực tế cho thấy, trong khi thị trường căn hộ cao cấp đang khó khăn để đẩy hàng thì các dự án giá nhà ở giá mềm vẫn hút khách. Do đó, ngày càng nhiều các doanh nghiệp chuyển hướng sang làm nhà giá vừa túi tiền, đáp ứng phần lớn nhu cầu ở thực của đa số người dân.

Đánh giá về thị trường BĐS trong thập kỷ qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho rằng, 10 năm qua là giai đoạn thị trường BĐS Tp.HCM phát triển rất nhanh trên tất cả phân khúc. Thị trường đang vận hành theo chu kỳ “lúc trầm lúc bổng”, có giai đoạn tăng trưởng, có giai đoạn chững lại và suy thoái. Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường BĐS đi vào chu kỳ phục hồi nhưng đã xuất hiện xu thế chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro trong năm nay.

Đáng nói, trong hơn một năm qua đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung – cầu, nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và vốn xã hội có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Tại cuộc họp về kinh tế – xã hội Tp.HCM 6 tháng năm 2017 vừa qua, Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM Lê Văn Khoa nhấn mạnh, ưu tiên số một của thành phố hiện nay là các đơn vị, sở – ngành làm sao để không xảy ra hiện tượng “bong bóng” BĐS.

Theo Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM, “bong bóng” BĐS chỉ xuất hiện khi hội tụ 3 yếu tố. Thứ nhất là kinh tế phát triển nóng trong một giai đoạn ngắn kinh tế bùng phát, chứng khoán tăng nóng theo; một bộ phận có tiền đầu tư vào BĐS. Thứ hai là khi cơ chế, chính sách về tài chính, tín dụng quản lý không tốt, lỏng lẻo, vay làm dự án rất dễ, dẫn đến phá sản, nợ xấu xảy ra… Thứ ba là hiện tượng đầu tư thứ cấp, nghĩa là người mua đi bán lại chứ không phải có nhu cầu mua nhà để ở, chiếm khoảng 60% trở lên.

Vì vậy, Sở Xây dựng và các quận huyện cần phải có giải pháp không để xảy ra hiện tượng “bong bóng”, cung cầu mất cân đối, lượng hàng quá nhiều trong khi nhu cầu không có. Thực tế tại Tp.HCM hiện nay, lượng nhà cao cấp hơi dư thừa, nhà bình dân thì thiếu. Trách nhiệm quản lý của Sở Xây dựng và các ngành là làm sao phát hiện và điều chỉnh kịp thời.

Ông Khoa đề nghị Sở Xây dựng có thể mời tư vấn, Tp.HCM sẵn sàng trả chi phí, nghiên cứu một cách thấu đáo thị trường BĐS và đề ra các giải pháp, chính sách để ngăn ngừa hiện tượng “bong bóng”.